Um meio de humanização das grandes cidades

Lázaro Guimarães*

As grandes cidades enfrentam o problema da aglomeração decorrente da construção de conjuntos de edifícios de mais de 15 andares em áreas antes ocupadas por casas. Onde a coleta de lixo, as redes de água, esgotos, energia e o volume de tráfego, os serviços públicos em geral atendiam a uma população de 100 habitantes, agora requerem assistência a mais de 10 mil.

Essa concentração exige elevação de despesas, principalmente das prefeituras, daí o mecanismo já adotado em cidades como Florianópolis e São Paulo, da instituição do ônus do solo criado. Trata-se da cobrança de preço adicional ao responsável pela construção efetuada em volume superior aos limites estabelecidos em norma edilícia de aproveitamento do terreno. Não se trata de mais um tributo, ou seja, de valor exigido impositivamente pelo poder público. O proprietário que deseje construir um prédio pode fazê-lo dentro das dimensões normais. Se quiser ultrapassá-las, ou seja, por vontade própria, terá o ônus de pagar um preço que corresponde à elevação populacional que necessariamente implicará em acréscimo de despesas públicas.

Essa é a conclusão a que chegou o Supremo Tribunal Federal no julgamento de dois recursos extraordinários oriundos de Santa Catarina. O primeiro, o RE226942-SC, tem como relator o ministro Menezes Direito; o outro, o RE387047-SC, é relatado pelo ministro Eros Grau. A ementa do RE226942-SC é simples e objetiva: “Tributário. Parcela do solo criado: Lei Municipal nº 3.338/89. Natureza jurídica. 1. Não é tributo a chamada parcela do solo criado que representa remuneração ao município pela utilização de área além do limite da área de edificação. Trata-se de forma de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana. 2. Recurso extraordinário a que se nega provimento”. Permite-se, desse modo, o maior aproveitamento do solo, com edificações maiores, desde que o responsável compense as consequências do empreendimento para a municipalidade.

Os edifícios residenciais, especialmente aqueles mais caros e agrupados, têm apresentado ultimamente um modelo que merece incentivo estatal. São dotados de ampla área de lazer, com piscinas, quadras esportivas, área de recreação infantil, sauna, salas de ginástica, salas de cinema, o que reverte a tendência de isolamento dos moradores, aproximando-os em áreas comuns de entretenimento e prática esportiva. Esse traço de humanização poderia ser adotado como medida de cálculo do ônus pela utilização da parcela do solo criado. A prefeitura reduziria a cobrança na proporção dos equipamentos de esporte e lazer a serem implantados no empreendimento. Desse modo, seria possível estender às camadas mais pobres esse padrão de construção que hoje beneficia as classes de maior poder aquisitivo. Os municípios cobrariam o acréscimo pela extensão vertical do empreendimento, mas estipulariam condições de abatimento decorrentes da natureza do projeto.

Assim, o construtor que melhor atendesse à função social da propriedade, que é o fundamento daquele ônus, seria recompensado com a redução do valor adicional estipulado para a cobrança referente à parcela do solo criado.

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*Magistrado e professor universitário (jlaz@uol.com.br)

Fonte: Correio Braziliense online, 11/05/2010